Недвижимость и ипотека все нужнее

Правда ли, что недвижимость дешевеет, а ипотечные ставки снижаются? Эти вопросы застройщики и банкиры обсуждали 30 июля 2013 года на круглом столе, организованном порталом «TT Финанс» www.ttfinance.ru и газетой «МК в Питере».


Скрытое падение цен

Еще зимой риэлторы, т.е. люди, которые ежедневно проводят сделки с недвижимостью, отмечали, что у продавцов новостроек не очень хорошо идут дела, и по этой причине продавцы первички активно начали давать скидки, скрывая их и оформляя как рекламные и промо-акции. В конце июля об этом уже открыто говорили все участники круглого стола.

Президент Группы компаний «Авентин» Валерий Виноградов предположил, что до конца 2013 года цены предложения и на первичном, и на вторичном рынках жилья будут оставаться на нынешнем уровне, но при этом для покупателей всегда будет оставаться возможность торговаться, опуская цены на 5-7% ниже первоначально объявленных.

С таким прогнозом согласен и Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». По его мнению, цены до конца года останутся прежними, а их снижение будет носить локальный характер. 
«В последние дни все топ-менеджеры девелоперских компаний с интересом обсуждают последнюю новость о начале продаж на намывных территориях Васильевского острова жилья по цене 65 тыс. руб./кв. м, в то время как сейчас на острове нет предложений дешевле 100 тыс. руб. На рынке это, разумеется, не скажется, как видите, движения цен иногда происходят», - сообщил он.

По оценке М. Жабина, средние цены в новостройках, расположенных в черте города, варьируются от 80 до 85 тыс. руб./кв. м., но при этом ряд застройщиков успешно реализует проекты, в которых 1 кв. м стоит до 50 тыс. руб./кв. м. Они расположены в районах, отдаленных от границы города на расстояние в пределах 30 км.

«Основным ценообразующим фактором на рынке остается местоположение объекта и доступность станции метро, - говорит руководитель отдела маркетинга ГК «Балтрос» Светлана Аршинникова. - При прочих равных условиях (технология строительства, концепция застройки и пр.) разница в цене между обжитыми районами Петербурга и его окраинами (в т.ч. близкими к окраинам районами Ленобласти) доходит до 20%. Так, в Петербурге цены на 1- комнатные квартиры начинаются от 3 млн. руб., а в приближенных к городу районах – от 2,3 млн. руб.».

Светлана Аршинникова оценивает ценовую конъюнктуру несколько иначе, нежели ее коллеги. По ее мнению, в 1-м полугодии 2013 года в сегменте масс-маркет снижение цен не превысило 2-3%, при этом объекты, продажи в которых стартовали в текущем году, будут продолжать дорожать в рамках инфляции (т.е. 10-12% в год).


По оценке маркетологов «Балтроса», наибольшим покупательским спросом пользуются 1 к.кв. площадью до 40 кв. м по цене до 3 млн руб. и 2 к.кв. от 52 до 60 кв. м по ценам до 4 млн руб. с базовой отделкой «под ключ».

В свою очередь, эксперт компании «ЛенРусСтрой» отметил, что лучше всего продаются студии. «Если на окраинах можно приобрести студию 27 кв. м с отделкой за 1 млн 400 тыс., то такую же в городе не купить дешевле, чем за 2,2-2,3 млн. руб.», - привел пример М. Жабин.

У ипотеки нет проблем


По заявлению Максима Жабина, порядка 70% россиян нуждаются в улучшении своих жилищных условий, и этот показатель не меняется уже на протяжении нескольких лет. Соответственно, спрос на ипотечные кредиты неизбежно будет сохраняться.

Валерий Виноградов предупреждает: «12% - это та магическая ставка, дороже которой ипотечные заемщики уже не всегда готовы брать кредит».

Начальник отдела ипотечного кредитования СПб филиала ВТБ-24 Татьяна Хоботова сообщила о том, что выдача ипотечных кредитов в этом банке растет: так, в 1 полугодии 2013 года по сравнению с 1-м пол. 2012-го рост составил 80%. При этом заемщики молодеют. «Ставки с конца 2012 года и не растут, и не падают, а корректируются в рамках определенных продуктов – какие-то дорожают, но какие-то и дешевеют», - сообщила она. Сейчас средняя ипотечная ставка в ВТБ24 в Санкт-Петербурге составляет 12,5%.


«Ставки с конца 2012 года и не растут, и не падают, а корректируются в рамках определенных продуктов – какие-то программы дорожают, но какие-то и дешевеют», - сообщила она. Сейчас средняя ипотечная ставка в ВТБ-24 в 2013 году держится на уровне 12,5%.

Крупные российские банки позволяют себе снижение процентных ставок по жилищным кредитам. Так, менеджер Управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Наталья Чекальникова сообщила, что главной новостью в этом году было снижение ставок по программам жилищного кредитования Сбербанка на 1% в рублях и иностранной валюте (доллары США и евро).

Кроме того, банк запустил акцию для первичного рынка жилья и всех категорий заемщиков, по которой действуют специальные условия: единая ставка 12% годовых в рублях на срок до 12 лет, первоначальный взнос – от 12% стоимости жилья. Акция действует до 31 августа 2013 года.

Также для поддержки молодых семей в Сбербанке до 31 августа действует специальная акция с процентной ставкой от 10,5%. Размер процентной ставки зависит от размера первоначального взноса, срока кредита, категории заемщика, использования кредитных средств банка при строительстве кредитуемого объекта недвижимости, а также от количества детей в семье.

Банкиры категорически не согласны с утверждением о том, что сейчас в России происходит рост просрочек платежей по ипотечным кредитам. По утверждению Т. Хоботовой, те, кто так утверждает, видимо, путают ипотечных заемщиков с получателями потребительских и автомобильных кредитов. «В ипотеке андеррайтинг строг, а клиенты более ответственны», - утверждает Т. Хоботова.

Рассрочки от застройщиков

По сообщению С. Аршинниковой (ГК «Балтрос») рассрочки предлагают практически все застройщики. В основном это краткосрочные беспроцентные рассрочки с минимальным первоначальным взносом – до окончания срока строительства дома. Такие рассрочки увеличивают стоимость квартир, в среднем, от 5 до 20%.

Если застройщик предлагает среднесрочные рассрочки (7-8 лет), то тут уже будут начисляться проценты (от 4% до 20% годовых), взиматься они будут ежемесячно, а базовая стоимость квартир будет устанавливаться на более высоком уровне. Основная проблема, связанная с долгосрочными рассрочками, заключается в том, что до их погашения покупателю не удастся оформить права собственности на такую квартиру.

Например, когда компания «Балтрос» вывела на рынок программу «Отложенный платеж» (бесплатная отсрочка платежа до окончания строительства дома при отсутствии промежуточных платежей), ею воспользовались более 50% клиентов компании.